مشاوره حقوقی رایگان تخلیه ید و خلع ید + راهنمای جامع

یکی از سری دعاوی پرتکراری که در موضوع املاک بوجود می آید، دعوی خلع ید و تخلیه ید (حکم تخلیه) می باشد. به عنوان یک کارشناس حقوقی می توانم بگویم از هر ده مشاوره حقوقی تلفنی که در موضوع ملکی دارم، چهار مورد همیشه مربوط به خلع ید متصرف و یا تخلیه ید و دستور تخلیه ملک است. 

نکته دیگر آن که اکثر این دعاوی یا بین موجر و مستاجر پیش آمده یا میان مالکین ملک مشاع به وقوع می پیوندد. قسمت ناراحت کننده ماجرا آنجاست که دعوای خلع ید یا تخلیه ید جدای مباحث حقوقی اش اغلب به تیرگی روابط و پیشامد کدورت و دلخوری می انجامد.

لذا بر آن شدم تا به طور کامل این دو موضوع را بررسی و تحلیل نماییم. پس در مورد سرفصل های زیر صحبت کرده ایم و اگر پاسخ دغدغه خود را نیافتید در قسمت نظرات همین مطلب مطرح کنید تا در سریعترین زمان ممکن به آن پاسخ دهیم.

اصلا ید به چه معناست؟

قاعده ید برگرفته از فقه اسلامی بوده و توسط فقیهان به قانون و حقوق ما وارد گشته است. بر پایه این قاعده، چیرگی و استیلای شخصی بر یک وسیله اثبات می کند که مالکیت وسیله مذکور برای آن فرد است. اگر جای دیگری اصطلاح اماره تصرف را شنیدید بدانید که در اصل نام دیگر قاعده ید است.

عرف اجتماعی و معنایی در تعریف ید نقش بسزایی دارد. اما در قانون مدنی ایران هم به قاعده ید که اغلب با عنوان «تصرف» یاد می شود، به عنوان اماره تصرف مورد اشاره قرار گرفته است؛ ماده ۳۵ قانون مدنی ایران می گوید:

«تصرف به عنوان مالکیت، دلیل بر مالکیت است مگر آنکه خلاف آن ثابت شود.»

 

تعریف خلع ید به زبان ساده

شکایت خلع ید در باره ملکی مطرح می شود که مورد تصرف غیر قانونی فرد دیگری قرار گرفته باشد و ما قصد داشته باشیم که غاصب را از ملک بیرون کنیم؛ خلع ید از نظر حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول ( مثل خانه، مغازه، زمین) به طرفیت متصرف غیر قانونی ملک خود اقامه می نماید و از دادگاه (شورای حل اختلاف) در خواست می کند که به رویه تصرف غیر مجاز متصرف پایان داده و ملکش را از تصرف غیرقانونی خارج نموده و به او بازگردانند.

بگذارید بر اساس یکی از مشاوره های حقوقی تلفنی مثالی بزنم: فرض کنید من دارای یک مغازه خالی هستم و به مسافرت خارج از کشور می روم. بعد از دو سال برمی گردم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مغازه از غیبتم سوء استفاده نموده و مغازه را تصرف کرده و حالا در آن به فروش لوازم یدکی اتومبیل مشغول شده است، حالا هر چقدر به او تذکر داده می شود حاضر نیست مغازه را تحویل دهد. در این حالت مجبور هستیم تا با عنوان خلع ید دادخواست ثبت کرده و شکایت کنیم. اما چگونه؟ در ادامه شرح خواهیم داد.

در ضمن به خاطر بسپارید که دعوای خلع ید فقط در مورد اموال غیر منقول قابل طرح است.

تخلیه ید یعنی چه؟

حالا بگذارید همین جا در مورد تخلیه ید که بین مردم حکم تخلیه هم گفته می شود کمی صحبت کنیم. اگر بین مالک ملک و فرد متصرف قراردادی مثل قرارداد اجاره امضا شده باشد که در آن قرارداد زمان تخلیه ملک نیز تعیین گشته است، اما متصرف یا مستاجر در موعد مقرر ملک را تخلیه نکند باید علیه او دعوای تخلیه ید را اقامه نمود. یک مثال دیگر بزنم: ممکن است شخصی به دیگری به صورت شفاهی اجازه استفاده از ملک خود را بدهد و بعد بخواهد اجازه خود را پس بگیرد، در اینجا هم باید دعوای تخلیه ید مطرح شود.

همچنین یادتان باشد دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیر منقول قابلیت طرح دارد.

پس باید تا اینجا تفاوت دعوای تخلیه ید و خلع ید را متوجه شده باشید. اگر هنوز این تفاوت برای شما روشن نشده است پادکست زیر را گوش کنید.

چه زمانی دعوای خلع ید مطرح می شود و چه زمانی دعوای تخلیه ید ؟!

در این فایل صوتی کوتاه اصلی ترین تفاوت های دعوای خلع ید و تخلیه ید را توضیح داده ام.

 

توضیحی در مورد تخلیه ید از عین مستاجره 

خوب است بدانید که اگر مستاجر از تخلیه عین مستاجره خودداری می نماید شما دو راهکار دارید. این دو راهکار بر اساس شرایط شما مشخص می شود.

• اولین مورد درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه است.
• دومین مورد مطرح کردن دعوای تخلیه ید است.

ابتدا دومی (یعنی دعوای تخلیه ید) را با یک مثال توضیح می دهم. در شرایطی که بیماری همه گیر کرونا در ایران شیوع پیدا کرد، دولت اعلام نمود که قرارداد های اجاره تحت شرایطی و به صورت اتوماتیک تمدید می شوند. که البته این مصوبه دولت (که به نظرم شتابزده و بیشتر  احساسی بود) باعث شد تا حجم دعاوی مربوط به تخلیه ید دو برابر شود.

اما برگردیم به مثال خودمان، در این حالت موجر قصد دارد تا در ملک خود سکونت نماید اما مستاجر به مصوبه دولت استناد می کند و از تخلیه ساختمان خودداری می نماید. در این حالت امکان گرفتن دستور تخلیه نیست. لذا موجر باید دعوای تخلیه ید را مطرح کند و از طریق آن پیش برود.

 

نکاتی در مورد دستور تخلیه یا حکم تخلیه

اما در مورد حکم تخلیه یا دستور تخلیه بیشتر بدانیم. در مورد دستور تخلیه ضوابط آن در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 ذکر شده است. ماده ۲ قانون مذکور می گوید:

«قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به ‌امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دو نفر افراد مورد ‌اعتماد طرفین به ‌عنوان شهود گواهی گردد.»

پس باید مدت اجاره حتما در قرارداد ها ذکر شوند و قرارداد پایان داشته باشد. حالا می تواند به هر شکل باشد، 2 هفته، 3 ماه یا 1 سال.

حالا اگر مطابق با قرارداد اجاره ای ، مدت به پایان رسید و مستاجر ملک را تحویل نداد، مالک یا وکیل او، می توانند به دایره‌های اجرای ثبت مراجعه کنند و تقاضای صدور دستور تخلیه را از آن واحد بخواهند. فقط کافی است سند رسمی ملک و برگه قرارداد را ارائه دهند. سپس یک هفته به مستاجر زمان داده می شود و در صورت عدم تخلیه به دستور مقام قضایی و توسط نیروی انتظامی حکم تخلیه اجرا می شود. 

تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی

برعکس دعوای خلع ید و تخلیه ید ( که پیش تر به آن ها پرداختیم) در دعوای تصرف عدوانی اثبات مالکیت از سوی خواهان لازم نیست و خواهان فقط باید ثابت کند که سابقه تصرف او نسبت به متصرف فعلی مقدم است و زودتر از او انجام شده است. (اصطلاحا می گویند اثبات سبق تصرف)

به بحث تصرف عدوانی جداگانه در مجله حقوقی دادآنلاین پرداخته ایم. لذا اگر بخواهم به طور کلی تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی را اشاره کنم باید گفت که عبارتند از:

1. دعوای خلع ید تنها به صورت حقوقی قابل طرح است ولی دعوای تصرف عدوانی به دو شکل حقوقی و کیفری قابل طرح و بررسی است.
2. در دعوای خلع ید تنها مالک، وکیل یا قائم مقام مالک و یا نماینده حقوقی وی می تواند طرح دعوی نماید، در حالی که در دعوای تصرف عدوانی خواهان نیازی نیست که مالک باشد، صرف سبق تصرف خواهان کافیست. حتی اگر مستاجر – مباشر – خادم – رعیت یا کارگر باشد.
3. در دعوای خلع ید حتما باید رای قطعی شود و درخواست اجرا باید صورت گیرد. در صورتیکه در دعوای تصرف عدوانی حکم تصرف بلافاصله قابل اجراست و نیاز به قطعی شدن ندارد.

خلع ید دعوای مالی است یا غیر مالی؟

این که یک دعوا مالی باشد یا غیر مالی آن جا اهمیت می یابد که هزینه دادرسی هر یک بسیار متفاوت است. دعاوی غیر مالی نرخ ثابت و مشخصی دارند که توسط قوه قضاییه و هر سال اعلام می گردد. اما هزینه دادرسی دعاوی مالی بر اساس ارزش آن مال مشخص می شود و خب هر چه آن مال گران قیمت تر باشد، هزینه دادرسی اش هم بیشتر می شود.

در مورد دعوای خلع ید یک نظریه ی مشورتی توسط قوه قضاییه صادر شده است و ابراز داشته است که اگر به ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب سال۱۳۷۳ مراجعه کنیم خواهیم دید که گفته است:

«در دعاوی مالی غیرمنقول و خلع‌ ید از اعیان غیر منقول از نظر صلاحیت، ارزش خواسته همان است که خواهان در دادخواست خود تعیین می‌نماید؛ لکن از نظر هزینه دادرسی باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه و بر اساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود.»

پس به این نتیجه میرسیم که دعوای خلع‌ید به صراحت و به قطع یقین فقط مالی است.

قانون در مورد مالی یا غیر مالی بودن تخلیه ید چه می گوید؟

در باره  غیر مالی بودن تخلیه در متن قوانین جمهوری اسلامی ایران صریحا چیزی قید نشده است.

در این حالت باید به مواد ۱۵۸ و ۱۵۹ قانون اجرای احکام مدنی رجوع کنیم. در این مواد قانونی قانون گذار معیار احتساب هزینه‌های اجرایی را بیان نموده است. در ادامه این قوانین نیز ملاک وصول هزینه اجرایی در دعاوی مالی را که خواسته آن وجه نقد نیست از دعوای تخلیه جدا نموده است. یعنی خیلی خلاصه و در لفافه اعلام نموده است که دعوای تخلیه غیر مالی میباشد.

هزینه دادرسی برای مطرح کردن خلع ید و تخلیه ید چقدر است؟

همانگونه که گفته شد هزینه دادرسی در دعوای خلع ید با توجه به اموال غیر منقول، مالی است و بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در منطقه محاسبه می شود، در صورتی که هزینه دادرسی در دعوای تخلیه ید و تصرف عدوانی متناسب با دعاوی غیر مالی محاسبه خواهد شد.

این را نیز بدانید که هزینه ای که یک وکیل مجرب برای ثبت دادخواست خلع ید و تخلیه ید و حضور در جلسات دفاع و ارائه لایحه دفاعی دریافت می کند، معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه است. البته شما هزینه دادرسی و هزینه وکیل را می توانید از طرف مقابل مطالبه نمایید.

زمان دادرسی در دعاوی تخلیه ید و خلع ید

در دعاوی خلع ید و تخلیه ید رعایت تشریفات دادرسی لازم است و شکایت شما در وقت عادی رسیدگی می گردد. از زمان ثبت دادخواست تا صدور رای قطعی ممکن است زمانی در حدود 45 روز سپری شود. گاهی اوقات هم بنا به شلوغی دادگاه ها یا شرایط جامعه ( مثل شیوع کرونا) امکان دارد زمان بیشتری برای رسیدگی به دعوای خلع ید و تخلیه ید نیاز باشد.

در نظر داشته باشید که در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی باشد و رسیدگی خارج از نوبت انجام می شود.

 

کارشناسی برای ثبت دادخواست

یک مسئله مهمی که باید در مطرح کردن دعوای خلع ید و تخلیه ید بدان توجه کنید مبحث ارجاع امر به کارشناس است. یعنی نیاز است تا یک کارشناس رسمی دادگستری مالکیت ملک را نسبت به خواهان تایید کند. همچنین تصرف خوانده (متصرف) را نیز تشریح و تایید نماید.

پس توجه داشته باشید که هزینه ی کارشناس جداگانه محاسبه می شود. همچنین به یاد داشته باشید مطابق قانون کارشناسان رسمی دادگستری، اعتبار نظریه کارشناسی  از تاریخ صدور، شش ماه می باشد و بعد از گذشت این مدت نظر کارشناس اعتبار نخواهد داشت.

اما به عنوان یک کارشناس حقوقی باید به شما بگویم که اگر قصد دارید که روند رسیدگی به دعوای تخلیه ید و خلع ید شما سریعتر باشد پیش دستی کنید و قبل از ثبت دادخواست ، خودتان از یک کارشناس رسمی دادگستری دعوت کنید تا در موارد بالا نظر تخصصی خود را اعلام نماید. سپس این نظریه رسمی را ضمیمه دادخواست خود نمایید. این طور دیگر منتظر ارجاع امر به کارشناس نخواهید ماند و جلسات دادگاه کوتاه تر خواهد شد.

 

دعوای خلع ید و تخلیه ید چگونه مطرح می شود؟

در رابطه با طرح دعوی توجه کنید که اگر شخصی در واقع خواهان خلع ید باشد، اما در دادخواست خود خواسته خود را تخلیه ید مطرح کند، قرار عدم استماع دعوی صادر می شود.

همچنین عدم تخلیه و عدم تحویل ملک به خریدار فاقد وصف کیفری است؛ یعنی دعوای تخلیه ید و خلع ید حقوقی هستند و امکان طرح شکایت به صورت کیفری وجود ندارد.

برای طرح دعوای تخلیه ید لازم است تا خواهان (شاکی) با داشتن سند مالکیت و ادله ی دیگر (مثل نظریه کارشناس) به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نماید. شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلامنازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را صددرصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب، یا حکم قطعی اثبات مالکیت.

پس از این زمانی برای برگزاری جلسه دادگاه مشخص می شود و رسیدگی آغاز می شود.

 

اگر دعوای خلع ید و تخلیه ید مطرح شد چگونه دفاع کنیم؟

در هنگام دعوای خلع ید و تخلیه ید در مقام دفاع باید حواس شما به ایرادات شکلی و ماهوی شکایت باشد. پس لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است. زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد.

اما در تخلیه ید، قرارداد وجود دارد. اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست. اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست. همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند.

در تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است، باز موضوع فرق می کند در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع)نیست همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است.

اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1375 مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد. عده ای مالکیت را شرط می دانند، اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.

درباره اثبات مالکیت یک چالش دیگر نیز وجود دارد. اگر واقعا مالک باشیم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشیم و طرف مقابل هم ادعای مالکیت ما را قبول نداشته باشد اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنیم و دعوای اثبات مالکیت مطرح نماییم و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح نماییم. در غیر این صورت موفق نخواهیم شد.

 

نحوه قانونی طرح درخواست تخلیه ید مورد اجاره از طرف مالک مشاعی به چه صورتی است؟

در مورد ملک مشاعی که شش دانگ آن در اجاره است، بعضی از مالکین تقاضای تخلیه‌ ید مستاجر نسبت به سهام خود را کرده‌اند. آیا چنین تقاضایی قابل رسیدگی است یا خیر؟ و در صورت صدور حکم، نحوه‌ اجرای آن چیست؟ 

در مواردی که قانون روابط موجر و مستاجر اجرا می‌شود، در موردی که مستأجر ملک مشاع، راجع‌ به پرداخت اجاره‌ بهای یکی از مالکین مشاعی تخلف نموده باشد، قطع نظر از مقررات قانون مدنی درباره‌ املاک مشاعی و اجاره‌ بهای ملک مشاعی موضوع ماده‌ی ٤٧٥ قانون مدنی، بر حسب مستفاد از ابتدای ماده‌ ١٤ قانون روابط موجر و مستاجر، مالک و موجر سهم مشاعی می‌تواند نسبت به سهم مشاعی خود درخواست تخلیه از دادگاه بنماید و نحوه‌ اجرای این حکم نیز در قسمت اخیر ماده ١٤ به عبارت «محل تخلیه می‌شود»، ذکر شده و نتیجه از عبارت مذکور این است که در مقام اجرای حکم، شش دانگ مورد اجاره باید تخلیه گردد.

با توجه به توضیحات بالا که تخلیه‌ی ید سهم مشاع موجر مستلزم تخلیه‌ شش دانگ مورد اجاره می‌باشد و اشاعه نیز مفید همین معنی است، لذا مالک و موجر سهم مشاع علاوه بر این که حق درخواست تخلیه‌ سهم مشاع خود را دارد، می‌تواند درخواست تخلیه‌ شش دانگ مورد اجاره را نیز بنماید.

پس همانطور که هر یک از مالکین مشاعی می توانند دعوای خلع ید مطرح نمایند، اقامه دعوای تخلیه نیز نسبت به قدرالسهم آن ها صحیح بوده و نیاز به اقامه دعوا از طرف همه مالکان مشاعی نیست.

به طور خلاصه و به زبان ساده بگویم: «هر یک از مالکین مشاعی ملک حق دارد خلع ید دیگر مالکین مشاعی را به علت عدم رضایت به تصرف دیگران بخواهد.» در این مورد نیز حکم ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی جاری است.

اجرای حکم؛ مرحله ی آخر کار

اولا در رابطه با صلاحیت باید به این سوال پاسخ داد که مالکی که بخواهد دستور تخلیه بگیرد باید به کدام مرجع مراجعه نماید؟ بدانید و آگاه باشید که مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه شورای حل اختلاف است مگر اینکه ملک مورد اجاره، تجاری باشد.

در مورد دعوای خلع ید و تخلیه ید مال غیرمنقول (ملک) دادگاه و شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد.

بعد از اینکه رای قطعی صادر شد، لازم الاجراست. بدین منظور لازم است تا به واحد اجرای احکام شعبه صادر کننده رای مراجعه نموده و مراحل لازم برای اجرا را طی کنید.

 

نمونه دادخواست خلع ید و تخلیه ید

این را بدانید که دادخواست خلع ید و  دادخواست تخلیه ید و کلا هر نوع برگه ی قضایی، بهتر است که متناسب با شرایط شما و بر اساس خواسته دقیق شما تنظیم شود. این موضوع آنجا اهمیت پیدا می کند که بارها پیش آمده که افراد دادخواست خود را مطرح نموده اند و پس از مدت ها و برگزاری جلسه اول دادگاه به خاطر ایراد در متن دادخواست و یا موضوع خواسته ، شکایت خواهان رد شده و به نتیجه نرسیده است. در این حالت فرد مجبور است تا از ابتدا و به شکل درست دادخواست خود را ثبت نماید.

پس در ثبت دادخواست همیشه به طرفین دعوا، خواسته، شرح دادخواست ادله اثبات و تمام جزئیات دقت کنید.

شما می توانید یک نمونه از متن دادخواست را از لینک زیر دانلود نمایید.

نمونه دادخواست خلع ید و تخلیه ید

مشاوره حقوقی آنلاین خلع ید و تخلیه ید

سعی شد تمام جزییات و دغدغه های اصلی پیرامون خلع ید و تخلیه ید را بررسی کنیم. اما شما می‌توانید سوالات و مشکلات حقوقی خود را در زمینه حقوق ملکی - خلع ید و تخلیه ید در قسمت زیر (نظرات) مطرح نمایید.

کارشناسان حقوقی دادآنلاین پس از بررسی، سوال و پاسخ شما را منتشر خواهند کرد. این امکان وجود دارد تا سوال خود را به صورت ناشناس (خصوصی) مطرح نمایید.

پیشنهاد میکنم جهت اطلاع از انتشار پاسخ سوال خود، ایمیل خود را وارد نمایید.

در نظر داشته باشید که همواره می توانید برای دریافت راهنمایی بهتر و موثر و اطلاع از جزییات و راهکارها متناسب با شرایط خود از مشاوره حقوقی تلفنی استفاده نمایید.